宅建業免許を受けるための要件

宅建業　免許　要件

宅地建物取引業免許申請の手引き

宅建業免許申請手続、東京都、神奈川、埼玉、千葉

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◆宅建業免許を受けるための３つの要件◆

Ⅰ,欠格事由に該当しないこと

　一つ目は「欠格事由に該当しないこと」です。つまり、免許を受けられないものに該当しないことです。
　宅建業の免許を受けようとする者が以下の一つにでも該当する場合、または、免許申請書、またはその添付書類のなかに重要な事項について虚偽の記載があり、もしくは重要な事実の記載が欠けている場合には、免許の申請をしたとしても拒否されることになります。その欠格事由は以下のとおりです。

★免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為または業務停止処分違反をして免許を取り消された場合
★免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為または業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされたあと、廃業等の届け出を行った場合
★禁錮以上の刑又は宅地建物取引業務違反等により罰金の刑に処せられた場合（禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者）（宅地建物取引業法若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定（同法第３１条第７項の規定を除く。）に違反したことにより、又は刑法第２０４条（傷害）、第２０６条（傷害助勢）、第２０８条（暴行）、第２０８条の３（凶器準備集合及び結集）、第２２２条（脅迫）若しくは第２４７条（背任）の罪若しくは暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者）
★免許の申請前５年以内に宅地建物取引業に関して不正または著しく不当な行為をした場合
★成年被後見人、被保佐人または破産宣告を受けている場合
★宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をする恐れが明らかな場合
★事務所に専任の取引主任者を設置していない場合

Ⅱ,事務所についての要件を満たすこと

　二つ目は「事務所についての要件を満たす」必要があります。宅建業の免許制度において事務所は重要な意味を持っていて、事務所の所在が免許業者を定める大きな要素となっています。事務所は法律において、「本店及び支店その他政令で定められるもの」と厳格に定められています。
　事務所として認められるのは以下の２つの場合です。

★本店または支店
★継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの

　商業登記簿謄本に登記されている「本店」が、宅建業者の「本店」とされます。
　また、「支店」とは、登記されている支店のうち宅建業を営んでいる事務所のことです。支店の登記はあっても、その支店において宅建業を行わない場合は事務所としては扱われません。しかし、支店においては宅建業を行うが、本店では行わない場合には本店は事務所として扱われます。
　「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの」は、実体上は支店に類似するものといえるので、支店としての名称がなくても、支店として扱われます。
　また、事務所の形態ですが「物理的にも社会通念上も宅地建物取引業の業務を継続的に行える機能を持ち、事務所として認識される程度の独立した形態を備えていることが必要」とされています。
　一戸建て住宅、または、マンション等の集合住宅の一室を事務所として使用すること、同一フロアーに他の法人等と同居すること、テント張りの案内所や仮設の建築物を事務所とすること等は原則として認められません。ただ、以下の場合には事前に相談することで事務所とすることができます。

∇例１）一般の戸建て住宅の一部を事務所とする場合
　・住居の出入り口以外で事務所専用の出入り口がある
　・他の部屋とは壁で仕切られている
　・内部が事務所とそての形態を整えており、事務所の用途だけに使用している
∇例２）同一フロアーに他の法人等と同居している場合
　・他の法人と別に出入り口があり、他の法人を通ることなく出入りができること
　・他の法人との間は高さ１８０㎝以上のパーテーション等の固定式の間仕切りがあり相互に独立していること

Ⅲ,常勤である専任の取引主任者がいること

　三つ目は「常勤である専任の取引主任者がいること」です。事務所等では常勤である専任の取引主任者の設置が義務ずけられています。ある宅建業者では、パートの取引主任者しかいないというのでは宅建業者と取引をする相手方からの信頼を得ることは難しいでしょう。
　ここで注意してほしいのが、取引主任者ですが、宅建の試験に合格したというだけでは取引主任者にはなれないということです。取引主任者となるには、毎年行われる「宅建（宅地建物取引主任者資格試験）」に合格後、取引主任者資格登録をし、取引主任者証の交付を受けている必要があります。（取引主任者証の有効期限は５年間です。）
　また、取引主任者には、事務所ごとに専任の状態で設置しなければならない「専任の取引主任者」と、それ以外の「一般の取引主任者」とがあります。どちらも、重要事項説明など取引主任者としての業務内容は同じですが、専任の取引主任者は、業務従事する状態が事務所ごとに「専任」でなければなりません。
　その「専任」の要件ですが、「常勤性」と「専従性」の二つの要件を満たす必要があります。つまり、事務所に常勤して、もっぱら宅建業の業務に従事することが必要ということです。
　以下に「専任」にあたらない例を挙げておきます。

　∇他の法人の代表取締役、代表者または常勤役員を兼任している場合
　∇会社員、公務員のように他の職業に従事している場合
　∇他の個人業を営んでいる場合で、社会通念上における営業時間に、宅建業の事務所に勤務することができない状態にある場合
　∇通常の通勤が不可能な場所に住んでいる場合

　そして、事務所と案内所とでは、専任の取引主任者の設置数が異なります。

★事務所ごとの設置義務
　専任の取引主任者の設置について法律で、事務所等に一定数以上の成年者（婚姻している場合、自ら業者・役員である場合には２０歳未満であっても成年者とみなされます。）である専任の取引主任者を設置することを義務づけています。
　この一定数は、一つの事務所において「業務に従事する者（代表者、営業に従事する者、常勤の役員、宅建業に係る一般管理部門に所属する者、補助的な事務に従事する者）」５名に１人以上の割合とされています。この割合は事務所ごとに計算する必要があります。
　※定数である専任の取引主任者の数が不足した場合には、２週間以内に補充等の必要な措置をとらなければなりません。

★案内所等における設置義務
　下記にあげる案内所等国土交通省令で定める場所については少なくとも１名以上の専任の取引主任者の設置が義務付けられています。（※売買、契約を締結しない場所、および契約の申し込みを受けない場所では設置義務はありません。）
　∇宅建業者が１０区画以上の一団の宅地または１０戸以上の一団の建物を分譲するために設置された案内所
　∇他の宅建業が行う一団の宅地・建物の分譲の代理または媒介をするために設置された案内所
　∇宅建業者が、業務に関して実施する展示会やこれに類する催しを実施する場所
　∇継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で事務所以外のもの